Comprare casa: la guida pratica e dettagliata per procedure e documenti

Se sei in procinto di comprare casa, scopri in questa guida tutti gli step, i documenti e i passaggi da seguire per concludere la compravendita nel migliore dei modi. 

Acquistare un'abitazione è un’operazione piuttosto emozionante, specialmente se è la prima volta che si raggiunge questo splendido traguardo.

Come saprai già, comprare casa comporta anche eseguire una serie di passaggi (burocratici e non solo) che ti consentiranno di portare a termine la compravendita in totale sicurezza: con questa guida vogliamo aiutarti a comprendere fino a fondo quali sono gli step da intraprendere per realizzare finalmente il sogno di una casa tutta tua.

Comprare casa: tutti i passaggi da seguire

Step 0: Pianificare correttamente le mosse per il prossimo futuro

Prima ancora di iniziare, c’è uno “step 0” da affrontare prima di qualsiasi altra cosa: la fase di pianificazione. 

In questo primo momento è bene valutare in che modo si ha intenzione di procedere con l’acquisto della casa: si ha già la liquidità necessaria per intraprendere questa operazione? Oppure si deve procedere prima alla vendita della vecchia abitazione? Oppure (come accade nella maggior parte dei casi) si ha necessità di richiedere un mutuo presso un istituto di credito?

Qualsiasi sia la tua situazione, il consiglio è quello di pianificare con anticipo le mosse, in modo da non trovarti senza denaro al momento del rogito o di cedere la tua casa prima di diventare di fatto proprietario di quella nuova.

Inoltre, se l’intenzione è quella di procedere con la richiesta di un mutuo, è sempre meglio partire in anticipo per capire a quale istituto di credito rivolgersi, quali sono i tassi applicati e qual è la cifra massima che la banca è disposta a concederti. 

Step 1: Valutare con attenzione il budget a disposizione

Una volta definito il come, si procede con la definizione del quanto, ovvero della cifra che si avrà effettivamente a disposizione per l’acquisto dell’immobile. 

Attenzione però ad un dettaglio importante!

In questo calcolo non si deve considerare soltanto il costo dell'immobile, ma anche tutte le spese accessorie, gli oneri per i professionisti, la parcella del notaio e l'importo degli eventuali lavori di sistemazione e ristrutturazione da eseguire.

In base al budget calcolato potrai così selezionare e visionare gli immobili presenti sul mercato sulla base delle tue disponibilità economiche, evitando di perdere tempo con proposte al di fuori della cifra prestabilita. 

Step 2: Controllare se sono disponibili delle agevolazioni utili

A partire dal mutuo agevolato per i minori di 36 anni, passando per i vari bonus dedicati alla ristrutturazione, il secondo step consiste nel valutare se esistono delle agevolazioni che possano rendere meno ingente la tua spesa, così da poter gestire al meglio il budget e realizzare buona parte dei tuoi progetti.

Anche in questo caso è necessario prestare particolare attenzione ai requisiti richiesti dai singoli bonus, così come agli interventi agevolabili e alle date di scadenza imposte, per non rischiare brutte sorprese e imprevisti. 

Questo secondo step si collega direttamente al primo: eventuali agevolazioni potrebbero ridurre le spese ed i costi da sostenere per l’acquisto o per la ristrutturazione dell’immobile, aumentando così anche il budget a disposizione. 

Step 3: Presentare la proposta di acquisto

Se hai finalmente individuato la casa che può fare al caso tuo, magari anche con l'aiuto di un'agenzia che ha saputo consigliarti e guidarti, è giunto il momento di presentare la tua proposta di acquisto.

All'interno di questo documento sarà necessario inserire i tuoi dati anagrafici, i dati catastali dell'immobile, la cifra offerta per l'acquisto dell’abitazione e la modalità di pagamento.

Inoltre, deve essere presente anche un termine massimo entro il quale stipulare il rogito definitivo, clausole accessorie che possono riguardare il singolo immobile, così come potenziali penali nel caso in cui non venga rispettato il compromesso.

Prima di presentarla in maniera ufficiale è bene verificare con l’aiuto di un professionista che tutti i documenti relativi all’immobile siano in regola: stiamo parlando delle planimetrie catastali, dell’atto di provenienza, dell’abitabilità, delle visure e così via (ne parliamo anche nel nostro articolo “Cosa devi verificare prima di un acquisto immobiliare?”)

Step 4: Sottoscrivere un preliminare di vendita

Anche se non sempre viene sottoscritto dopo la proposta di acquisto, la consuetudine prevede che prima dell'atto definitivo di compravendita si rafforzino i patti tramite un contratto preliminare, che riporta le condizioni precedentemente accettate nella proposta, con alcune integrazioni più specifiche.

Solitamente all'interno del preliminare viene inserita la storia urbanistica dell'immobile, l'eventuale presenza del certificato di agibilità, la conformità degli impianti tecnologici e le notizie essenziali circa il condominio.

Parliamo di un documento al quale sarà poi necessario rifarsi al momento del rogito, riprendendo i punti salienti con delle specifiche ulteriori se necessarie. 

In questa sede viene solitamente pagata un'altra tranche, aggiunta alla caparra già versata al momento della proposta, d'importo variabile in base agli accordi fra le parti in causa.

Step 5: La sottoscrizione dell'atto definitivo

A questo punto, non resta che sottoscrivere l’atto definitivo con cui la proprietà della casa viene trasferita ufficialmente dal venditore all’acquirente.

Al momento della stesura dell'atto definitivo di compravendita, sarà l'acquirente a scegliere il notaio, mentre il venditore deve fornire tutta la documentazione necessaria alla stipula, come pratiche urbanistiche, certificati di abitabilità, licenza edilizia, attestato di prestazione energetica, conformità degli impianti e così via.

Inoltre, se la proprietà si trova all’interno di un condominio, solitamente viene fornita da quest’ultimo una dichiarazione d'insussistenza di debiti, salvo il conguaglio di fine anno, di liti pendenti e controversie che possano poi creare problemi al nuovo proprietario che subentra.

Alla firma dell'atto è poi necessario procedere con il saldo del prezzo secondo i patti stabiliti, inserendo eventualmente i dettagli del mutuo se erogato contestualmente all'acquisto.

Anche tasse ed imposte devono essere pagate al momento del rogito in base a determinati parametri: ad esempio, queste varieranno se si tratta di una prima o di una seconda casa, se si acquista da costruttore o meno, se si compra come società o privato poiché muta l'importo degli oneri e l'IVA da corrispondere sulla transazione.

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